Tasso fisso mutuo oggi: confronto banche e previsioni settembre 2026

Se stai cercando un mutuo a tasso fisso nel settembre 2026, il quadro è piuttosto chiaro: i tassi sono saliti rispetto a un anno fa, ma restano gestibili. L’80% degli italiani che stipulano un mutuo oggi sceglie il fisso, secondo Banca d’Italia. Il motivo è semplice: con la BCE che potrebbe alzare ancora i tassi, bloccare la rata adesso evita sorprese.

In questa pagina trovi i tassi IRS aggiornati, un confronto tra le offerte delle principali banche e qualche ragionamento su cosa aspettarsi nei prossimi mesi.

IRS (Eurirs) aggiornati: i numeri di settembre 2026

Il tasso fisso di un mutuo si calcola partendo dall’IRS (Interest Rate Swap, chiamato anche Eurirs) della durata corrispondente, a cui la banca aggiunge il proprio spread (margine di guadagno).

Ecco i valori IRS rilevati a settembre 2026:

Un dettaglio interessante: la curva ha una forma “a gobba”. Il 30 anni costa meno del 20 e del 25. Questo succede perché i mercati si aspettano che i tassi scendano sul lungo periodo, anche se nel breve potrebbero ancora salire.

Con spread bancari che vanno dallo 0,50% allo 0,90%, il tasso finito per un mutuo a tasso fisso si colloca oggi tra il 2,90% e il 4,20% a seconda della banca, della durata e del profilo del richiedente.

Confronto migliori mutui a tasso fisso — settembre 2026

Abbiamo raccolto le offerte più competitive disponibili questo mese per un mutuo prima casa. Il confronto è basato su un profilo tipo: lavoratore dipendente, 35 anni, reddito mensile 2.600 euro, immobile da 200.000 euro, mutuo richiesto 160.000 euro, durata 25 anni.

La differenza di TAEG tra la banca meno cara e quella piu cara supera lo 0,70%. Su 25 anni di mutuo, questo si traduce in migliaia di euro di interessi in piu o in meno. Confrontare almeno 3-4 offerte prima di firmare non e un optional.

Per il tasso fisso nella fascia piu competitiva servono generalmente due requisiti: un LTV (rapporto tra mutuo e valore immobile) sotto l’80% e un immobile in classe energetica alta. Molte delle offerte migliori sono “green”, riservate a case in classe A o B.

Se vuoi approfondire le offerte di una banca specifica, abbiamo guide dedicate per Unicredit e Intesa Sanpaolo.

TAN e TAEG: quale guardare

Quando confronti i mutui, guarda il TAEG, non il TAN. Il TAN (Tasso Annuo Nominale) e il tasso di interesse puro. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) include anche le spese accessorie: istruttoria, perizia, assicurazione obbligatoria, incasso rata.

Un mutuo con TAN basso ma spese di istruttoria da 2.500 euro puo costare piu di uno con TAN leggermente piu alto ma spese ridotte. Il TAEG mette tutto sullo stesso piano.

Attenzione pero: il TAEG non include l’assicurazione incendio e scoppio (obbligatoria per legge) ne eventuali polizze vita. Queste vanno valutate a parte.

Perche i tassi fissi sono saliti nel 2026

Il 2024 e il 2025 sono stati anni di discesa: la BCE ha tagliato i tassi piu volte e chi ha stipulato un mutuo in quel periodo ha ottenuto condizioni molto favorevoli.

Nel 2026 il vento e cambiato. L’inflazione e risalita sopra il 3% a causa del rincaro energetico e delle tensioni geopolitiche in Medio Oriente. La BCE ha risposto con un rialzo di 25 punti base l’11 giugno 2026, portando il tasso sui depositi al 2,25%. Il 23 luglio ha mantenuto i tassi invariati, ma i mercati prezzano un altro rialzo alla riunione del 10 settembre.

L’IRS ha seguito il movimento: il 20 anni e passato dal 2,40-2,60% di marzo 2026 al 3,45-3,46% attuale. Per chi compra casa oggi, il costo del credito e sensibilmente piu alto rispetto a sei mesi fa.

Fisso o variabile: cosa conviene a settembre 2026

La domanda se la fanno tutti. Ecco i numeri nudi.

A settembre 2026, un mutuo variabile parte da un tasso intorno al 2,17-2,47% (Euribor 1 mese + spread bancario). Il fisso parte dal 2,90-3,15%. La differenza iniziale e circa 0,50-0,70 punti percentuali a favore del variabile.

Ma se la BCE alza i tassi ancora una o due volte entro fine anno, il variabile potrebbe raggiungere e superare il fisso nel giro di pochi mesi. Chi sceglie il variabile sta scommettendo che i rialzi si fermino presto e che i tagli arrivino prima del previsto.

Chi sceglie il fisso paga un po di piu oggi ma sa esattamente quanto paghera per 20 o 30 anni. Per la maggioranza delle famiglie italiane — con bilanci che non hanno molto margine per assorbire aumenti di rata — il fisso resta la scelta piu ragionevole.

Se vuoi capire meglio le differenze tra i due tipi di tasso, abbiamo scritto una guida dedicata al confronto tra fisso e variabile.

Previsioni tassi fissi: cosa aspettarsi nei prossimi mesi

Le previsioni sui tassi vanno sempre prese con cautela. Detto questo, ecco lo scenario che i mercati stanno prezzando a settembre 2026:

Breve termine (settembre-dicembre 2026): un altro rialzo BCE di 25 punti base e considerato probabile. Se confermato, l’IRS potrebbe salire ancora di 10-15 punti base. I tassi fissi finiti potrebbero toccare il 3,20-3,40% nelle offerte migliori.

Primo semestre 2027: se l’inflazione rientra sotto il 2,5%, la BCE potrebbe tornare a tagliare. In quel caso l’IRS scenderebbe e i tassi fissi con lui. Ma e uno scenario, non una certezza.

Cosa fare oggi: aspettare un ribasso dei tassi e una scommessa. Se hai trovato la casa giusta e le condizioni di mutuo sono sostenibili per il tuo bilancio, bloccare il tasso fisso adesso ha senso. Se i tassi scendono davvero tra qualche mese, potrai sempre valutare una surroga — e gratuita.

Per un’analisi piu dettagliata sulle previsioni BCE e sull’andamento di Euribor e IRS, leggi il nostro articolo su quando scenderanno i tassi dei mutui.

Come ottenere il tasso fisso migliore

Qualche consiglio pratico basato su come funziona il mercato oggi.

Confronta almeno 4-5 banche. Le differenze di TAEG sono significative. Non fermarti alla prima proposta della tua banca di riferimento.

Valuta le offerte green. Se l’immobile che stai comprando e in classe energetica A o B, le banche ti offrono tassi sensibilmente piu bassi (anche 30-50 punti base in meno). Se l’immobile non e green ma prevedi una ristrutturazione energetica, alcune banche offrono tassi agevolati anche in quel caso.

Occhio all’LTV. Sotto l’80% di rapporto mutuo/valore immobile si ottengono condizioni migliori. Se riesci a mettere il 25-30% di anticipo invece del 20%, il risparmio sul tasso puo essere rilevante.

Chiedi il preventivo TAEG, non solo il TAN. Alcune banche pubblicizzano TAN competitivi ma hanno spese di istruttoria elevate. Il TAEG ti dice il costo reale.

Non trascurare le banche online. Webank, ING e BBVA hanno costi operativi piu bassi e spesso offrono condizioni competitive, anche se il servizio in filiale e limitato o assente.

Mutuo a tasso fisso per under 36

Se hai meno di 36 anni e stai comprando la tua prima casa, hai diritto a condizioni agevolate grazie al Fondo di Garanzia CONSAP. Molte banche offrono tassi dedicati per i giovani: ad esempio, Banco BPM ha una linea specifica (CONSAP You Giovani Green) e Intesa Sanpaolo prevede riduzioni del TAN per gli under 36.

Il vantaggio principale del fondo CONSAP e che consente di ottenere un mutuo fino all’80% del valore dell’immobile anche senza garanzie aggiuntive. In alcuni casi, le banche finanziano fino al 100% grazie alla garanzia statale.

Per tutti i dettagli su agevolazioni e requisiti, leggi la nostra guida al mutuo prima casa per giovani under 36.

Domande frequenti

Quanto costa un mutuo a tasso fisso oggi? A settembre 2026, i migliori mutui a tasso fisso partono da un TAEG del 3,44% per durate di 25 anni. La rata mensile per un mutuo da 160.000 euro a 25 anni va da circa 771 euro (Credit Agricole) a 839 euro (ING).

Conviene il tasso fisso o il variabile nel 2026? Per la maggior parte dei profili il fisso resta la scelta piu sicura. Il variabile parte piu basso (intorno al 2,17-2,47%) ma potrebbe salire se la BCE continua ad alzare i tassi. Il fisso costa un po di piu alla partenza ma elimina il rischio di aumenti futuri.

I tassi fissi scenderanno? Dipende dall’inflazione e dalle decisioni BCE. Se l’inflazione torna sotto il 2,5% nel 2027, i tassi potrebbero scendere. Ma aspettare e una scommessa: nel frattempo i tassi potrebbero salire ancora.

Posso passare dal variabile al fisso? Si, tramite la surroga (portabilita del mutuo). E gratuita per legge e non prevede spese ne penali. La nuova banca si accolla tutti i costi, compreso il notaio.

Cos’e l’IRS e perche mi interessa? L’IRS (Interest Rate Swap) e il tasso interbancario su cui si basa il calcolo del mutuo a tasso fisso. La banca prende l’IRS della durata corrispondente al tuo mutuo e ci aggiunge il suo spread. Se l’IRS sale, i nuovi mutui a tasso fisso costano di piu.

Le informazioni contenute in questo articolo sono a scopo informativo e non costituiscono consulenza finanziaria. I tassi e le condizioni indicate sono soggetti a variazione e si riferiscono alle rilevazioni di settembre 2026. Per una valutazione personalizzata, rivolgiti a un consulente finanziario o direttamente agli istituti di credito.

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