Tasso mutuo
Il tasso di interesse è l'elemento che più di ogni altro determina quanto costa il denaro che la banca ti presta. Comprendere la differenza tra TAN e TAEG, conoscere le tipologie di tasso disponibili e capire il ruolo dello spread e dell'Euribor è il primo passo per scegliere il mutuo più conveniente.
In questa guida analizziamo nel dettaglio tutti gli indicatori di tasso, con esempi pratici e consigli per interpretare correttamente le offerte delle banche.
TAN e TAEG: cosa sono e come si differenziano
Quando confronti le offerte di mutuo, troverai sempre due indicatori fondamentali: il TAN e il TAEG. Capire la differenza tra i due è essenziale per non farsi ingannare da tassi apparentemente vantaggiosi.
TAN – Tasso Annuo Nominale
Il TAN è il tasso di interesse "puro" che la banca applica al capitale prestato. Rappresenta esclusivamente il costo degli interessi, senza includere le spese accessorie. Se una banca pubblicizza un TAN del 3%, significa che su base annua pagherai il 3% del capitale residuo in interessi.
Tuttavia, il TAN da solo non è sufficiente per valutare il costo reale del mutuo, perché non tiene conto delle numerose spese aggiuntive.
TAEG – Tasso Annuo Effettivo Globale
Il TAEG è l'indicatore più completo e affidabile. Include il TAN più tutte le spese obbligatorie legate al finanziamento:
- Spese di istruttoria della pratica.
- Costi di perizia dell'immobile.
- Premi delle assicurazioni obbligatorie (incendio e scoppio).
- Spese di incasso rata.
- Imposta sostitutiva.
Per questo motivo, il TAEG è l'unico indicatore che dovresti usare per confrontare le offerte di istituti diversi. Un mutuo con TAN basso ma spese alte può avere un TAEG superiore a un mutuo con TAN apparentemente più elevato ma spese ridotte.
Le tipologie di tasso
Il mercato dei mutui offre diverse formule di tasso, ciascuna con caratteristiche specifiche in termini di prevedibilità, rischio e costo.
Tasso fisso
Con il tasso fisso, il tasso di interesse viene stabilito al momento della stipula del contratto e resta invariato per tutta la durata del mutuo. La rata è costante e prevedibile: sai esattamente quanto pagherai ogni mese per 10, 20 o 30 anni.
Il parametro di riferimento per il tasso fisso è l'IRS (Interest Rate Swap), noto anche come Eurirs. L'IRS varia in base alla durata del mutuo: un IRS a 20 anni è diverso da un IRS a 30 anni, perché riflette le aspettative del mercato sui tassi futuri su orizzonti temporali diversi.
Il tasso fisso è indicato per chi vuole la certezza di spesa e ha un bilancio familiare con poco margine per assorbire variazioni della rata.
Tasso variabile
Il tasso variabile è legato all'Euribor (Euro Interbank Offered Rate), l'indice che riflette il costo al quale le banche europee si prestano denaro tra di loro. La rata si aggiorna periodicamente (in genere ogni 1, 3 o 6 mesi) in base all'andamento dell'Euribor.
Il tasso variabile è generalmente più basso all'inizio rispetto al fisso, ma espone il mutuatario al rischio di rialzo dei tassi. È indicato per chi ha un reddito solido, un buon margine finanziario e può sostenere eventuali aumenti della rata.
Tasso misto
Il tasso misto consente di passare dal fisso al variabile (o viceversa) a scadenze prestabilite nel contratto, di solito ogni 2, 3 o 5 anni. Offre flessibilità al mutuatario, che può adattare la propria strategia all'andamento dei tassi di mercato.
Tasso variabile con CAP
Il tasso variabile con CAP (dall'inglese cap, "tetto") è un tasso variabile dotato di un limite massimo: anche se l'Euribor sale oltre una certa soglia, il tasso applicato al mutuo non supererà mai il CAP. In cambio di questa protezione, la banca applica di solito uno spread leggermente più alto rispetto al variabile puro.
È una soluzione intermedia che combina il vantaggio iniziale del variabile con la protezione parziale del fisso.
Spread ed Euribor: come si compone il tasso
Il tasso di interesse applicato al mutuo non è un numero unico deciso arbitrariamente dalla banca: è il risultato della somma di due componenti.
L'indice di riferimento
Per il tasso variabile l'indice è l'Euribor; per il tasso fisso è l'IRS. Questi indici sono determinati dal mercato e vengono pubblicati quotidianamente. La banca non può modificarli.
Lo spread
Lo spread è il margine di guadagno della banca, espresso in punti percentuali, che viene sommato all'indice di riferimento. È la componente su cui le banche competono tra loro. A parità di indice (Euribor o IRS), uno spread più basso significa un mutuo più conveniente.
Esempio: se l'Euribor a 3 mesi è al 3,00% e la banca applica uno spread dell'1,20%, il tasso del tuo mutuo variabile sarà del 4,20%. Se un'altra banca offre uno spread dello 0,90%, il tasso sarà del 3,90% — una differenza che su 25 anni può valere migliaia di euro.
Come leggere un'offerta di mutuo
Quando analizzi un preventivo, ecco gli elementi da verificare:
- Tipo di tasso: fisso, variabile, misto o con CAP.
- TAN: il tasso nominale. Utile come indicazione, ma non sufficiente per il confronto.
- TAEG: il costo effettivo totale. È il numero da confrontare tra offerte diverse.
- Spread: la componente fissa del tasso. Più è basso, meglio è.
- Indice di riferimento: Euribor (e quale scadenza: 1m, 3m, 6m) per il variabile; IRS per il fisso.
- Spese accessorie: istruttoria, perizia, assicurazioni obbligatorie e facoltative, spese di incasso rata.
- Flessibilità: possibilità di estinzione anticipata senza penali, sospensione rate, surroga.
L'effetto del tasso sulla rata: un esempio pratico
Per capire l'impatto concreto del tasso, consideriamo un mutuo da 200.000 € con durata 25 anni e ammortamento alla francese:
- Tasso al 2,5%: rata mensile circa 898 €, interessi totali circa 69.300 €.
- Tasso al 3,5%: rata mensile circa 1.001 €, interessi totali circa 100.400 €.
- Tasso al 4,5%: rata mensile circa 1.112 €, interessi totali circa 133.500 €.
Un solo punto percentuale di differenza sul tasso può significare oltre 30.000 € di interessi in più nell'arco della vita del mutuo. Per questo è fondamentale confrontare con attenzione e simulare diversi scenari con il nostro calcolatore di ammortamento.
Consigli per ottenere il tasso migliore
- Confronta almeno 3-4 offerte di banche diverse.
- Valuta anche le banche online, che spesso offrono spread più competitivi.
- Non accettare la prima offerta: negozia lo spread con la banca.
- Considera i prodotti con CAP se scegli il variabile e vuoi un minimo di protezione.
- Verifica se la banca offre condizioni migliori ai clienti che trasferiscono il conto.
- Se i tassi sono alti, ricorda che la surroga ti permetterà di cambiare banca senza costi quando le condizioni miglioreranno.
Prossimi passi
Prova diversi tassi nel calcolatore di ammortamento per vedere l'effetto sulla rata. Confronta le tipologie di mutuo nella guida Mutui a confronto, oppure se sei pronto invia la tua domanda di mutuo. Se cerchi un finanziamento senza ipoteca, scopri la cessione del quinto.
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