Mutui a confronto

La scelta tra tasso fisso e tasso variabile è il bivio più importante per chi accende un mutuo. Ogni tipologia ha vantaggi e rischi specifici: capirli a fondo ti aiuterà a individuare la soluzione più adatta alla tua situazione economica e ai tuoi obiettivi.

In questa guida mettiamo a confronto le principali caratteristiche dei due tassi, analizziamo le soluzioni ibride e ti forniamo criteri pratici per decidere con consapevolezza.

Tasso fisso vs tasso variabile: la tabella riassuntiva

Mutuo a tasso fisso: vantaggi e svantaggi

Con il tasso fisso la rata resta identica dalla prima all'ultima mensilità. Il parametro di riferimento è l'IRS (Interest Rate Swap, detto anche Eurirs), al quale la banca aggiunge il proprio spread. Il tasso viene determinato al momento della stipula e non subisce variazioni, indipendentemente dall'andamento dei mercati.

Vantaggi del tasso fisso

• Prevedibilità: sai esattamente quanto pagherai ogni mese per tutta la durata del mutuo. Questo facilita la pianificazione del bilancio familiare.
• Protezione dall'aumento dei tassi: anche se i tassi di mercato salgono, la tua rata non cambia.
• Serenità psicologica: molte famiglie preferiscono la certezza anche a costo di pagare un premio iniziale più alto.

Svantaggi del tasso fisso

• Costo iniziale superiore: il tasso di partenza è generalmente più alto rispetto al variabile, perché incorpora il "prezzo della certezza".
• Nessun beneficio in caso di ribasso: se i tassi di mercato scendono, la tua rata resta invariata. In questo caso potresti valutare una surroga.

Mutuo a tasso variabile: vantaggi e svantaggi

Il tasso variabile è agganciato all'Euribor (European Interbank Offered Rate), l'indice che misura il costo del denaro nel mercato interbancario europeo. Al valore dell'Euribor si somma lo spread della banca. La rata si aggiorna periodicamente (di solito ogni 1, 3 o 6 mesi) in base all'andamento dell'indice.

Vantaggi del tasso variabile

• Tasso di partenza più basso: nei periodi di tassi contenuti, il variabile offre rate iniziali significativamente più leggere.
• Beneficio in caso di ribasso: se l'Euribor scende, la rata diminuisce automaticamente.
• Convenienza storica: su orizzonti lunghi il variabile ha spesso avuto un costo complessivo inferiore al fisso, sebbene con oscillazioni.

Svantaggi del tasso variabile

• Incertezza sulla rata: non puoi sapere con precisione quanto pagherai nei prossimi anni. Un rialzo dell'Euribor può far salire la rata anche sensibilmente.
• Rischio di sostenibilità: se i tassi aumentano rapidamente, la rata potrebbe diventare difficile da gestire per famiglie con budget limitato.

Soluzioni ibride: tasso misto e tasso variabile con CAP

Se non riesci a scegliere tra fisso e variabile, il mercato offre soluzioni intermedie:

• Tasso misto: il mutuatario può passare dal fisso al variabile (o viceversa) a scadenze prestabilite (ogni 2, 3 o 5 anni). Offre flessibilità ma richiede attenzione alle finestre di cambio.
• Tasso variabile con CAP: è un tasso variabile dotato di un tetto massimo (cap) oltre il quale la rata non può salire. In cambio della protezione, lo spread applicato è di solito leggermente più alto rispetto al variabile puro.

Per capire nel dettaglio come funzionano questi indicatori, leggi la guida Tasso mutuo: TAN, TAEG, fisso e variabile.

Non solo il tasso: gli altri fattori da valutare

Per confrontare correttamente due mutui non basta guardare il tasso nominale. Ecco gli altri elementi da considerare:

• TAEG: è il costo reale del mutuo, comprensivo di interessi e spese obbligatorie. Un mutuo con TAN basso ma spese alte può avere un TAEG superiore a uno apparentemente più caro.
• Spread: la componente fissa che la banca aggiunge all'indice di riferimento. A parità di Euribor o IRS, uno spread più basso rende il mutuo più conveniente.
• Spese di istruttoria e perizia: i costi una tantum per l'apertura della pratica e la valutazione dell'immobile.
• Polizze assicurative: la polizza incendio e scoppio è obbligatoria; la polizza vita è facoltativa ma spesso richiesta come condizione per ottenere spread migliori.
• Flessibilità contrattuale: verifica la possibilità di sospendere le rate, di estinguere anticipatamente il mutuo senza penali, e la facilità di surroga.

Come scegliere: i criteri pratici

1. Valuta la tua tolleranza al rischio: se l'idea di una rata variabile ti toglie il sonno, il fisso è probabilmente la scelta giusta.
2. Considera la durata del mutuo: su durate lunghe (25-30 anni) il variabile espone a più cicli economici e quindi a maggiore incertezza.
3. Analizza il contesto dei tassi: in periodi di tassi storicamente bassi, bloccare un fisso può essere vantaggioso. Quando i tassi sono alti, il variabile potrebbe beneficiare di futuri ribassi.
4. Confronta il TAEG, non il TAN: solo il TAEG ti dà il costo effettivo del finanziamento.
5. Simula diversi scenari: usa il nostro calcolatore di ammortamento per vedere come cambia la rata al variare del tasso.

Un esempio numerico

Consideriamo un mutuo da 150.000 € con durata 25 anni:

• Tasso fisso al 3,5%: rata mensile di circa 751 €, costo totale interessi circa 75.300 €.
• Tasso variabile al 2,8% (ipotetico iniziale): rata di partenza circa 696 €, ma con possibili oscillazioni nel tempo.

La differenza iniziale è di circa 55 € al mese. Tuttavia, se l'Euribor salisse di 2 punti percentuali, la rata del variabile potrebbe superare quella del fisso. Per questo è importante calcolare la rata massima sostenibile e verificare che il budget familiare la possa assorbire anche nello scenario peggiore.

Prossimi passi

Stima l'impatto sulla rata con il calcolatore di ammortamento, approfondisci il funzionamento dei tassi nella guida Tasso mutuo, oppure se hai le idee chiare invia la tua domanda di mutuo. Se cerchi un finanziamento alternativo, valuta la cessione del quinto.

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