Calcolo ammortamento mutuo
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| Rata n. | Quota interessi | Quota capitale | Rata | Debito residuo |
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I risultati sono stime indicative e non includono spese accessorie (istruttoria, perizia, imposte, assicurazioni). Le condizioni reali dipendono dalla banca. Nessun dato viene inviato o salvato.
Cos'è il piano di ammortamento
Il piano di ammortamento è la tabella che mostra, rata per rata, come il debito si riduce nel tempo. Ogni rata è composta da due parti: la quota capitale (il rimborso effettivo del prestito) e la quota interessi (il costo del denaro prestato). Capire questa suddivisione è fondamentale per valutare quanto un mutuo costa davvero e per decidere se conviene estinguere anticipatamente il finanziamento.
Ammortamento francese vs italiano
In Italia si usano principalmente due metodi di ammortamento, con differenze significative sul peso della rata nel tempo:
Ammortamento alla francese (a rata costante)
È il metodo più diffuso: la rata resta uguale per tutta la durata del mutuo. Nei primi anni la quota interessi è molto alta e la quota capitale bassa — poi la proporzione si inverte progressivamente. Questo significa che chi estingue anticipatamente un mutuo alla francese nei primi 5-10 anni risparmia relativamente poco in interessi, perché la maggior parte è già stata pagata.
Esempio concreto: su un mutuo da 150.000 € a 20 anni al 3,5%, la rata mensile è circa 870 €. Nella prima rata, circa 440 € sono interessi e solo 430 € riducono il debito. Dopo 10 anni la proporzione si inverte: circa 310 € di interessi e 560 € di capitale.
Ammortamento all'italiana (a quota capitale costante)
La quota capitale è uguale ogni mese, quindi la rata parte più alta e decresce nel tempo man mano che il debito residuo (e quindi gli interessi) diminuisce. Con lo stesso esempio di prima: la prima rata sarebbe circa 1.060 €, l'ultima circa 630 €. Il costo totale degli interessi è inferiore rispetto al francese, ma le prime rate pesano di più sul bilancio familiare.
Quale conviene?
Il francese è preferibile se vuoi una rata prevedibile e stabile, specialmente con un tasso fisso. L'italiano conviene se hai un reddito alto oggi e vuoi minimizzare gli interessi totali. Nella pratica, quasi tutte le banche italiane propongono il francese come standard — l'italiano va richiesto esplicitamente e non tutti gli istituti lo offrono.
Come leggere il piano di ammortamento
Un piano di ammortamento contiene queste colonne:
- Numero rata: la progressione delle rate (1, 2, 3... fino alla scadenza).
- Rata: l'importo totale da pagare nel periodo (mensile nella maggior parte dei casi).
- Quota capitale: la parte della rata che riduce effettivamente il debito.
- Quota interessi: il costo del denaro per quel periodo, calcolato sul debito residuo.
- Debito residuo: quanto resta da rimborsare dopo aver pagato la rata. È il dato da guardare se stai valutando una surroga o un'estinzione anticipata.
Cosa non è incluso nel calcolo
Il calcolatore qui sopra considera il solo TAN (Tasso Annuo Nominale). Le spese accessorie che incidono sul costo reale del mutuo — e che fanno la differenza tra TAN e TAEG — non sono incluse:
- Spese di istruttoria: tra 0,5% e 1% del capitale, addebitate una tantum.
- Perizia: 200-400 € per la valutazione dell'immobile da parte di un perito incaricato dalla banca.
- Imposta sostitutiva: 0,25% per la prima casa, 2% per la seconda.
- Assicurazione incendio e scoppio: obbligatoria, il costo dipende dal valore dell'immobile.
- Assicurazione vita: facoltativa ma spesso "suggerita" dalla banca in cambio di condizioni migliori sul tasso.
Per un confronto reale tra offerte, chiedi sempre il prospetto TAEG alla banca: è l'unico indicatore che include tutti i costi obbligatori e permette un confronto equo. Approfondisci nella nostra guida su come funzionano i tassi del mutuo.
Estinzione anticipata: quando conviene
Con un ammortamento alla francese, l'estinzione anticipata conviene di più nei primi anni, quando la quota interessi è alta. Dopo la metà della durata del mutuo, la maggior parte degli interessi è già stata pagata e il vantaggio si riduce sensibilmente.
Dal 2007 (Legge Bersani) l'estinzione anticipata dei mutui per l'acquisto della prima casa è senza penali. Per i mutui stipulati prima del 2007 o per seconde case, possono essere previste commissioni — controlla il tuo contratto.
Prossimo passo
Usa il calcolatore qui sopra per simulare diverse combinazioni di importo, tasso e durata. Se vuoi approfondire le differenze tra tasso fisso e variabile, scoprire le migliori offerte a confronto o inviare una richiesta di preventivo, trovi tutto nelle nostre guide.
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